Комплексний захист для озера

 

Діалог громади, влади та забудівників щодо долі зелених зон довкола міського озера дав перші результати. Нагадаємо, аби врегулювати конфлікт щодо незаконної забудови на берегах озера, активні франківці домоглися створення тимчасової депутатської контрольної комісії та заручилися підтримкою мера. На минулому засіданні комісії активісти запропонували розробити детальний план території (ДПТ) довкола міського озера, який мав би захистити зелені зони від тотальної забудови.

Депутати-члени комісії ідею розробити ДПТ довкола озера підтримали, але частина громади засумнівалася, чи не зіграє це на руку забудівникам. Сергій Адамович, депутат облради, керівник ГО «Поступовий гурт франківців», назвав засідання комісії, на якому обговорювали розробку ДПТ, «амністією наявним забудовам».

Що таке детальний план території та чи зможе він захистити інтереси громади? Начальник відділу генерального плану міста Артур Прокіпчук пояснює: «Детальний план території уточнює позиції генерального плану міста. Якщо це, наприклад, територія багатоповерхової житлової забудови, то в детальному плані прописується, що тут може бути багатоповерхівка, тут і тут, а тут вже ні, бо тут має бути дитячий майданчик, а тут – сквер. Стосовно озера, там велика територія – це територія зелених насаджень загального користування. З погляду закону, переводити ці території під багатоквартирну житлову забудову не можна. Але існує колізія між генпланом і тим, що там зараз будують. На мою думку, розробити детальний план території довкола озера – це добра ідея. Там треба прописати, що ось тут можна щось будувати, а тут не можна нічого будувати в принципі. Щодо забудови «Вамбуду», то їм дозволи видавалися на спортивно-оздоровчий комплекс, і це не суперечить генплану. Дозвіл на багатоповерхівку їм би ніхто не видав».

Громада має можливість впливати на розробку детального плану території як у процесі його створення, так і в процесі затвердження. Як пояснюють в архітектурі, спочатку сесія дає дозвіл на розробку ДПТ, замовником розробки ДПТ виступає департамент архітектури та містобудування, розробляє план проектна організація, яка має сертифікат і ліцензію на такі роботи. Всі дії з розробки ДПТ координує департамент архітектури та містобудування. Після того, як план розроблений, обов’язково відбуваються громадські слухання. На слухання приходять не лише активісти і мешканці району, але й забудівники, які намагатимуться відстоювати свої інтереси. Останнє слово – за громадою.

«Якщо люди будуть незадоволені детальним планом території, рішення громади записується в протокол, який депутати будуть брати до уваги при затвердженні ДПТ на сесії. Сесія повинна взяти до уваги позицію людей. Громада зможе проконтролювати рішення депутатів, завітавши на сесію. Якщо сесія не затвердить ДПТ, його перероблятимуть і знову виноситимуть на громадські слухання», – зауважує Артур Прокіпчук. Громада матиме реальний шанс відстояти свою позицію законними і дієвими інструментами, а не поодинокими криками чи дописами у соцмережах.

На стадії розробки детального плану громада також має шанс відстояти свою позицію. На правах анонімності юристи розповіли ГК, як це зробити. «Проектанти при розробці ДПТ будуть керуватись технічним завданням, яке буде їм формувати місто в особі департаменту містобудування та архітектури. Рекомендації тимчасової депутатської контрольної комісії мають лягти в основу цього технічного завдання. Якщо в рекомендаціях буде прописано: стільки-то поверхів, такі-то громадські заклади, такі лавочки, такі ліхтарі, стільки-то гектарів зелених насаджень, то проектанти будуть керуватися саме цим, а не побажаннями забудівників. Комісія також має прописати в своїх положеннях, що вона має право брати участь у розробці чернеток детального плану території та підготовці зауважень до пропозицій проектанта і через департамент подавати свої пропозиції. Звичайно, забудівники будуть бігати і пробувати впливати. Але комісія також має право впливати, і департамент архітектури теж».

Активістів цікавить, як у ДПТ буде внесена наявна забудова, в тому числі незаконна. До прикладу, багатоповерхівка на Саєвича, 5 (ФОП Костянтин Бородайко) збудована за підробленими документами – немає містобудівних умов та обмежень, нещодавно скасований дозвіл на будівництво, виданий архбудінспекцією, перевищена поверховість. П’ятнадцятиповерховий комплекс апартаментів «Парус» компанія «Благо вже добудовує, не маючи містобудівних умов та обмежень. З одного боку, ДПТ і справді може допомогти забудівникам узаконити незаконні забудови, які вже збудовані. З іншого боку, чи є у громади інший спосіб відстояти свою позицію? «Все під знос – це теж неправильно. Варто було раніше починати боротися за зелені зони, але в цій ситуації варто шукати компроміс», – вважає Прокіпчук.

«Оскільки будинок реально збудований, його внесуть в детальний план території, але чи внесуть як багатоповерхівку, чи як апартаменти, чи як оздоровчий комплекс – залежить від компромісу між громадою та забудівниками», – пояснює Артур Прокіпчук. Розробка ДПТ та робота депутатської комісії щодо незаконних забудов довкола озера – це сьогодні єдиний законний, а головне, публічний спосіб бодай спробувати досягти такого компромісу. Якщо не розробляти детальний план території довкола озера і не обговорювати усі реальні та потенційні забудови комплексно та публічно, активістам доведеться докласти масу зусиль у боротьбі за кожен будинок окремо. Як це робити без судових позовів та підтримки міської влади – невідомо. Зрозуміло, що було би справедливо усе незаконне знести. Але чи допомагають крики активістів «усе знести» на практиці? Чи є ці крики підставою для влади розпочати процес знесення будинку? Аж ніяк.

«Уявімо, що забудівник збудував будинок цілком незаконно і міська рада виграє суд, який виносить рішення про те, що забудівник має знести будівлю власним коштом і міськрада не буде платити забудівнику відшкодування за збитки (а йдеться про закопані мільйони гривень). Забудівник просто оголошує себе банкрутом і нічого не буде зносити, а виконавча служба, якщо забудівник нічого не знесе, перекладе це на замовника, який теж не буде зносити. Пропозиція зносити вже збудований будинок сьогодні є неконструктивною.

Якщо перекласти відповідальність за знесення на міський бюджет, то потрібно розуміти, що це самі ж мешканці оплатять з власної кишені. Наскільки містові потрібно досягнути цього знесення, враховуючи наслідки? Чи захоче місто це профінансувати? Доцільніше говорити про компроміс із забудовником. Якщо поставити за мету витиснути якомога більше вигод для міста, потрібно вести діалог і виставляти забудівникам свої вимоги. Для цього детальний план території є добрим інструментом, адже дозволяє чітко передбачити, де буде будинок, якої він буде поверховості, а де дитячий майданчик, а де зелена зона», – коментують юристи.

«Зрозуміло, що будувати на території зелених насаджень щось інше, ніж спортивно-розважальні комплекси, не можна. Але зрозуміло також, що той же Ковальчук хотів би здати свій будинок як багатоповерхівку. На мою думку, в цьому і може полягати компроміс – дозволити йому здати будинок як багатоповерхівку за умови, що він не будує більше нічого, – наголошує Артур Прокіпчук. – Для захисту зелених зон, які ще не забудовані, детальний план території справді є добрим інструментом. Цьому сприятиме і архітектура як замовник ДПТ, і депутати, які будуть голосувати за те, що там мають бути парки. Детальний план території – це документ, яким можна буде захищати позицію громади в суді».

Судів, швидше за все, не оминути. Найбільша за площею зелена зона біля озера (4 га – авт.) до 2017 року перебуває в оренді у ПП «Гаразд Україна» (Костянтин Бородайко). Підприємцю її видали для будівництва аквапарку, але минулого року Микола Ковальчук представив комплексний проект забудови ділянок Гасимова і Бородайка, на якому береги озера щільним кільцем оточили багатоповерхівки. Сподіватися, що Бородайко збудує аквапарк, не варто, так само, як Гасимов не збирався будувати спортивно-оздоровчий центр. За генпланом територія, яку орендує Бородайко, – це територія зелених насаджень, тож при розробці ДПТ її так і зафіксують. Зрозуміло, що не для того Бородайко майже 10 років платив орендну плату, щоб віддати цю ділянку під сквер, тож, швидше за все, він відстоюватиме свої бізнес-інтереси в суді. Без детального плану території ні громада, ні влада не матимуть законних аргументів протистояти забудівнику.

«Проблема в тому, що генплан є найважливішим містобудівним документом, але колись далися дозволи, які не відповідають генплану. Як воно далося, ким – швидше за все, кінці у воду. Владу змінили, теперішні будуть вказувати на попередніх, ті – ще на інших. Законодавство складене так, що, на жаль, перемагає той, у кого мудріший адвокат. ДПТ у суді – це вагомий документ на користь громади», – каже Артур Прокіпчук.

Сьогодні громада хоче, щоб Ковальчук зупинив будову на рівні одного будинку, а він хоче три. Депутатська комісія може лише рекомендувати сесії прислухатись до думки громади, в той час як при затвердженні ДПТ депутати не зможуть проігнорувати позицію своїх виборців, розповідають в департаменті архітектури. Детальний план території дозволяє громаді зробити питання забудови озера ще більш резонансним. Коли над проблемою одночасно працює влада, громада, архітектори та інші фахівці, забудівники будуть боятися будувати щось тихцем. Щодо конфліктних забудов, як-от Саєвича, 5, громада при розробці ДПТ зможе щонайменше вимагати знесення кількох зайвих поверхів.

«Замовником ДПТ виступає місто, воно ж може давати нові технічні завдання проектанту і змінювати їх у майбутньому. Якщо це все публічно обговорити, винести у громадський простір і показати, що от так громада домовилася, то тому, хто захоче це змінити, буде дуже незручно це робити і відповідати на запитання громади, чому так відбувається. Якщо говорити про громадський вплив, то детальний план території довкола озера – це гарний інструмент, це не зрада, а перемога громади, адже можна цілком цивілізовано вести діалог із забудівниками і домовлятися, щоб вони по максимуму віддали території під зелені зони, і зробити те, що громада хоче», – резюмують правники.

 

Наталка ГОЛОМІДОВА

 

 

Щоб завжди бути в курсі останніх новин - приєднуйтесь до нас у Telegram!