Під час найму помешкання може шахраювати як орендар, так і орендодавець. Що треба знати обом сторонам, аби не пошитися в дурні?

Потрапив на гачок

Юрій Станіславський (ім’я змінено) ще півтора року тому вирішив переїхати до Івано-Франківська з іншого кінця України. Житло для оренди шукав на онлайн платформі OLX. Обрав однокімнатну квартиру, що на вул. Дорошенка, вартістю 2000 грн. Ця ціна також включала плату за комунальні послуги. Фотографії оселі теж влаштовували: євроремонт, багато простору, сучасні меблі, необхідна техніка… Навіть дуже вигідна пропозиція.

Чоловік зателефонував за вказаним номером, аби домовитися, коли можна оглянути квартиру, адже якраз у цей день перебував в Івано-Франківську у відрядженні. Жінка по той бік слухавки відповіла, що домовиться із господарем житла на вечір.

Зустріч відбулася у квартирі, яку здавали в оренду. Прийшли жінка та чоловік. Показали Юрію документи на нерухомість. Начебто все гаразд, але Станіславський зізнається, що переглянув тоді папери доволі неуважно. Він сказав, що його все влаштовує і зможе заселитися через тиждень, коли вдома завершить всі справи. Аби квартиру нікому більше не показували, мусив дати завдаток 1000 грн. Ключів майбутньому орендареві не вручили, оскільки це можливо лише після внесення повної суми.

Рівно через тиждень Юрій їхав зі всіма своїми речами у нове житло в Івано-Франківську. Дорогою зателефонував жінці-посереднику, з якою домовлявся, аби попередити, що сьогодні хоче оплатити всю суму і забрати ключі від помешкання. Однак панянка заявила, що господар квартири не відповідає на телефонні дзвінки, а потім ще й роздратовано прошипіла: «І взагалі, не дзвони сюди». Юрій зрозумів, що втрапив на гачок до шахраїв. Довелося буквально за кілька годин знайти інше житло для оренди.

Десь через тиждень після заселення чоловік завітав на ту квартиру, з орендою якої його ошукали, аби зрештою з’ясувати, в чому ж річ. Першого разу нікого не було вдома. Юрій спробував ще через кілька днів. Двері відчинила незнайома жінка і здивовано пояснила, що вона справжня господиня, а цю квартиру здає в оренду подобово.

Чоловік втрапив в одну з поширених шахрайських схем, коли аферисти орендують житло на кілька діб і за цей час встигають знайти жертву і начебто здати цю ж квартиру в довгострокову оренду. Прихопивши гроші, зникають. Потім приходить справжній власник і ошелешує ошуканого орендаря гіркою правдою.

 Що має насторожити

Серпень-вересень – період, коли вартість оренди житла найвища, адже приїжджають студенти. Хоча шахраї чигають протягом усього року.

У сфері оренди житлової нерухомості існує чимало афер. Наприклад, велика передоплата (скажімо, за шість місяців наперед), має насторожити. Бо ж далі всіма можливими і неможливими способами можуть намагатися виселити людину. Кажуть, що орендар щось поламав; погрожують виселенням на підставі того, що власником квартири є не тільки господиня, але і її повнолітній син, а він договору не підписував; міняють замки тощо.

Ще одна можлива афера: беруть гроші, а до квартири обіцяють впустити через кілька днів, бо: попередні наймачі ще не з’їхали; господиня хоче прибрати; ще треба доробити ремонт тощо.

Однозначно пахне смаленим, якщо орендодавець не показує документи на квартиру, паспорт.

Можна натрапити й на недорогі пропозиції про здачу квартири в оренду з обов’язковою умовою – орендар повинен зробити ремонт за власний рахунок. Начебто усім вигідно. Господарі отримають після закінчення терміну оренди відремонтовану квартиру, ціну оренди якої можна буде підвищити, а орендар після невеликого ремонтного періоду – пристойне житло за низькою вартістю. Але й тут може ховатися обман з обох сторін. Наймач, наприклад, ремонт не робить, продовжуючи платити оренду за низькою ставкою. А власник після проведеного ремонту може збільшити плату за оновлену квартиру, ба навіть і вигнати орендаря. У цьому випадку розумно буде домовитися сторонам про орендні канікули. Це коли наймач в’їжджає в приміщення і починає робити там ремонт, а господар регулярно контролює цей процес. У цей період з нього орендна плата не стягується, а після закінчення робіт призначають ринкову ставку за квартиру.

В жодному разі не треба орендувати житло, якщо господар відмовляється укласти договір оренди, пояснюючи це тим, що, мовляв, не хоче сплачувати податки. Договір оренди захищає орендаря, а податки орендодавець, швидше за все, й так не сплачуватиме, оскільки договір зазвичай не посвідчують у нотаріуса.

Під час пошуку квартири для оренди може трапитися оголошення з ціною, значно нижчою від ринкової. Швидше за все, не треба тішитися. Господарі можуть захотіти передоплату аж за півроку, або житло здають тільки на літо, поки власники мешкатимуть на дачі. Нерухомість з суттєвою знижкою також пропонують, коли квартира потребує ремонту або з має проблеми з комунікаціями. І якщо ці факти можна виявити одразу під час огляду оселі, то про сусідів-наркоманів чи дах, що протікає, орендар дізнається аж після заселення. Навіть якщо власник квартири встановив низьку орендну плату, тому що терміново потребує грошей, то після вирішення фінансових негараздів він може підвищити ставку або розірвати договір. Причини завжди знайдуться.

 Невигадані історії

Івано-франківські ріелтори мають спільний чорний список, куди вносять імена і фото шахраїв, з якими довелося стикнутися. Зараз там близько десяти аферистів.

Як зазначає ріелтор агенції «Станіславська світлиця» Михайло Савкін, в Івано-Франківську на ринку нерухомості відносини між орендарем і орендодавцем часто будуються виключно на довірі. Багато хто цим зловживає, і найчастіше це орендар, адже у нього ризики значно менші – в межах місячної орендної плати. Зазвичай господар квартири бере оплату за місяць наперед, але не завжди цієї суми достатньо, аби перекрити збитки, завдані недобросовісним наймачем. Траплявся випадок, коли орендар із фальшивим паспортом виносив із помешкання усе цінне. А потім шукай вітру в полі.

Часто наймач суттєво затримує виплату орендної плати, б’ючи на жалість, мовляв, у родині сталася біда (хтось захворів, помер тощо). А зрештою втікає з орендованої хати, так і не заплативши ні копійки.

Шахраї використовують і таку схему: публікують оголошення про оренду квартири з ціною, нижчою за ринкову. Коли телефонують потенційні орендарі, аферист каже, мовляв, він зараз далеко в іншому місті, тому треба внести грошову заставу на його банківську картку. І багато хто клює!

Подобова оренда – взагалі дуже специфічна: великий ризик того, що хату просто знищать, адже на кілька днів помешкання часто винаймають для вечірок. Окрім цього, нерідко такі квартири ще й грабують.

Ріелтор агенції «Віона» Наталя Мушкевич каже, що за шість років роботи в сфері оренди нерухомості надивилася вдосталь безглуздих випадків. Буває людина прикидається, начебто планує орендувати елітне помешкання, ходить із ріелтором і дивитися різні варіанти, а насправді розглядає там дизайнерські рішення, адже робить ремонт у себе вдома і намагається зекономити на послугах дизайнера.

Іноді доводиться стикатися з дуже нахабними орендарями. Якось до Наталії Мушкевич звернувся чоловік, який хотів орендувати квартиру з чіткими параметрами: однокімнатне елітне житло в центрі міста, новобудова, з двоспальним ліжком. Ріелтор запропонувала п’ять привабливих варіантів, але клієнту нічого не підходило. Він уточнив, що ще потрібно, аби оселя була на першому або другому поверсі багатоповерхівки, мала терасу або величезний балкон, підігрів підлоги, гарний двір, де можна посидіти з мангалом. Посередниця знайшла житло, яке задовольняло всі ці вимоги. Але дивакуватий клієнт насторожив її. Ріелтор провела невеличке розслідування серед своїх колег, і, як виявилося, професійна інтуїція не підвела. З аналогічної квартири якраз виганяли проблемного орендаря через недотримання майже всіх умов договору оренди. Звісно ж, співпрацю з таким хитруном Наталя Мушкевич одразу припинила.

 Інший менталітет

Ментальність іноземців, які орендують житло (як правило, їм здають приміщення за вищою ціною, ніж українцям), часто призводить до складнощів. Зазвичай конфлікти з господарями оселі виникають через нечистоплотність і неохайність іноземних орендарів. Траплялося, що після виселення іноземних студентів власник квартири мусів замовляти послуги клінінгової компанії – в настільки жахливому стані орендарі залишили помешкання.

З індусами Наталя Мушкевич принципово не працює – чимало з них по півроку можуть не виносити з хати сміття. Потім ріелтору соромно перед орендодавцем.

Іноді іноземці так інтенсивно курять кальян, що аж стіни жовтіють – доводиться робити ремонт. Також сусіди скаржаться на нестерпні запахи, які доносяться з помешкання, де живуть іноземці. Страви національної кухні жителів арабських країн, Індії, В’єтнаму мають свої особливості, наприклад, величезна кількість різноманітних спецій або смажений оселедець створюють «аромат», який для більшості українців огидний.

Хоча траплялися іноземці, які виїхали з орендованої квартири, залишивши її в такому ж ідеальному стані, як при поселенні.

Замки, договір і ріелтор

Що варто знати, аби убезпечитись від шахрайства? Якщо орендодавець показує документи на квартиру, цього ще не достатньо. Бажано зустрітися з усіма людьми, які там зареєстровані, й отримати у них письмовий дозвіл на оренду житла. В іншому разі хтось із них може з’явитися на порозі та заявити, що був проти здачі помешкання в оренду, грошей за неї не отримував і взагалі повернувся тут мешкати.

Якщо власник або співвласник за кордоном (що дуже часто трапляється), то було б доречно побачити від його родича відповідне доручення. Адже іноді навіть близькі рідні люди можуть бути найлютішими ворогами.

Наталя Мушкевич радить наймачу при оплаті оренди за кожен місяць брати відповідну розписку.

Щодо безпеки орендодавця, йому необхідно переглянути і зняти ксерокопії паспорта наймача. Як правило, орендодавці з самого початку беруть подвійну орендну плату: за перший і останній місяць проживання або ж за перший місяць і гарантійну суму в розмірі місячної орендної плати. За словами керівника агенції нерухомості «Орієнтир» Оксани Цюх, гарантійна сума потрібна для відшкодування можливих збитків на випадок, якщо орендар накиває п’ятами і залишить після себе пошкоджене майно і неоплачені комунальні послуги.

Оплату комунальних послуг орендодавець теж мусить постійно контролювати, найкраще, якщо він самостійно буде вносити гроші на відповідні рахунки. Наталя Мушкевич розповідає про випадок, коли орендарі довгий час вішали лапшу на вуха господині, мовляв, чемно сплачують «комуналку». Та вірила. А коли наймачі вирішили виселятися, жінка жахнулася – борг за газ становив 12 000 грн., а за світло – 750 грн.

Уникнути проблем при оренді помешкання допоможе правильно складений договір. Чим ретельніше там будуть прописані всі дрібниці, тим більше шансів у сторін уникнути проблем протягом усього терміну оренди. Зазвичай у договорі вказують параметри квартири і її адресу, вартість і термін оренди, порядок оплати, імена обох сторін, їхні паспортні дані, хто платить за комунальні послуги, на який термін обумовлена орендна плата і т.д. Щоб уникнути обману, в договорі треба зазначити все, про що орендар і господар домовилися усно. Особливу увагу слід приділити умовам, за яких відбувається дострокове розірвання договору. Іноді буває так, що недобросовісний орендодавець здає квартиру навесні на рік, сам вирушає мешкати на дачу, а восени повертається і намагається розірвати договір.

Якщо одна зі сторін хоче розірвати договір, про це треба попередити за місяць.

Також треба детально описати весь вміст помешкання. Фіксуйте стан майна в договорі, аби при виїзді не довелося відшкодовувати збитки, яких завдали ще до вас.

При заселенні в помешкання Наталя Мушкевич радить поміняти замки. Але орендодавець обов’язково повинен мати дублікат ключів. У практиці ріелтора був випадок, коли орендарі поїхали відпочивати за кордон, а в господаря квартири не було дубліката ключів. У хаті прорвало трубу і почався потоп. Сусіди підняли паніку, зателефонували орендодавцю. Довелося ламати двері. З іншого боку, був випадок: ключі були в обох сторін, і коли орендар повертався з роботи додому, то майже щодня помічав, що речі стоять не на своїх місцях. Найкраще, як радить ріелтор, домовитися, що раз на місяць орендодавець приходитиме по гроші й заодно перевірятиме стан помешкання.

Платити ріелтору слід лише після підписання договору оренди. В жодному разі не авансом в офісі і т.п. Так працюють агенції, які замість житла продадуть вам порожню інформацію – роздруківку з адресами квартир, які виявляться вже зданими або й узагалі відсутніми. Як це траплялося не раз в Івано-Франківську. Місцеві ріелтори розповідають, як чимало клієнтів скаржилися на якихось спритних хитрунів, котрі за 500 грн. продавали список телефонів начебто власників квартир, які ті здають для оренди. Люди велися, бо й ціна начебто невисока, у будь-якому разі це точно менше, ніж піввартості місячної орендної плати, яку доведеться заплатити за ріелторські послуги. Зрештою виявлялося, що з того списку телефонів, як із козла молока – одна половина номерів належала посередникам, а інша – особам, які ніколи нічого не здавали в оренду і не планують здавати.

Як розповідає Оксана Цюх, уже незабаром в Івано-Франківську місцеві ріелтори цілковито відновлять роботу Асоціації фахівців нерухомості України, що зробить ріелторські послуги більш прозорими.

Держава не контролює

У західноєвропейських країнах беруть передоплату за оренду за три-шість місяців, однак там відносини між орендодавцем і орендарем цілковито контролюються державою. В Україні ситуація інша. Як пояснює керівник ріелторської компанії «Прикарпатський дім» Юрій Андрійчук, якщо договір оренди укладається більше, ніж на три роки, він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. Якщо договір буде зареєстрований у державному реєстрі прав, то нотаріус зобов’язаний повідомити про це податкову інспекцію з метою нарахування податку з доходу фізичних осіб за дохід, отриманий внаслідок передачі нерухомого майна в оренду. Тож багато господарів вказують у договорі значно менший термін дії – аби не сплачувати податки.

Нотаріус Ігор Фріс працює в правничій сфері вже 19 років, і за цей час ще жодного разу йому не доводилося посвідчувати договір оренди. Фахівець пояснює, що нотаріальне посвідчення найперше убезпечує орендаря, оскільки нотаріус здійснює певні дії, щоб визначити відповідне право, яке належить орендодавцю: чи дійсно майно належить йому, чи є згода дружини на передачу його в оренду, чи немає обтяжень і т.д.

Договір оренди, не посвідчений нотаріусом, все одно має юридичну силу. Однак, як каже Юрій Андрійчук, у випадку шахрайства, як правило, орендарі в суд не подають, бо витрати на процес будуть значно більшими, ніж збитки. А ошукані орендодавці теж уникають судової тяганини, оскільки не сплачують податки з отриманої орендної плати.

Наталя МОСТОВА