Переоцінка міської землі

В Івано-Франківську час від часу викуповують земельні ділянки для суспільних потреб. Однак не всі люди готові йти назустріч владі та продавати свою землю за прийнятними цінами. 

 Цікава система

Головний інженер управління капітального будівництва (УКБ) Володимир Ковальчук розповідає, що в місті існує проблема з викупом земельних ділянок для суспільних потреб. Наприклад, на шляху дороги, яка має з’єднати Північний і Південний бульвари, стоять декілька будинків. Якщо з більшістю власників міська влада дійшла згоди, то є такі, які не хочуть йти назустріч. «По вулиці Тичини, 14 є кафе. Там зараз відбувається експертна грошова оцінка. Власник хоче біля 3 мільйонів за це, бо там втрата бізнесу», – продовжує він.

За словами Ковальчука, до закону про викуп земель для суспільних потреб внесли зміни. Тепер землю купують не за державною ціною, а на основі експертної оцінки. Це ускладнило процес викупу.

«Є хати навпроти гуртожитку №5 від ІФНТУНГ по вулиці Тичини. Одну вже викупили за ціною 1 млн. 600 тис. Друга хата поділена на дві половини. Один експерт оцінив її у 1 млн. 260 тис., інший – у 1 млн. 800 тис. Вже півроку справа – в суді. Всі знають, що у нас найгуманніший суд у світі, і суддя вже починає схилятися до вартості 1 млн. 800 тис. Так можна судитися і декілька років», – підкреслює Ковальчук. Він додає, що цей будинок здають в оренду студентам. Втім, власниця готова таки продати його для суспільних потреб, якщо замість її 73-х кв. м влада побудує їй особняк площею 400 кв. м у центрі міста.

Головний інженер наводить ще один яскравий приклад непорозуміння з власниками квартири №1 на вул. Сонячній, 54. У цій квартирі площею 49 кв. м на першому поверсі проживає велика сім’я. Їм запропонували чотири варіанти викупу. Зокрема, придбати дві квартири в обмін на цю. «Люди кажуть, що хочуть квартиру з окремим входом на 200 кв. м на першому поверсі або 8 мільйонів, – обурюється Ковальчук. – Система в нас дуже цікава. Бардак! Але маємо те, що маємо».

 земля

Суб’єктивна думка експерта

За словами заступника міського голови Олексія Кайди, місто нечасто викуповує землю для суспільних потреб. Втім, якщо це робиться, то для того, щоб визначити, скільки коштує та чи інша земельна ділянка, проводиться її експертна грошова оцінка. Тут важливу роль відіграє місце розташування, конфігурація тощо.

Вибір оцінювачів проводиться через систему «ProZorro». «Коли люди починають оцінювати те, що коштує 1,5 млн., у 6-8 млн., і навіть немає документів на ділянку, то це вже занадто. Відповідно, ми мусимо подавати у суд і доводити, що реальна ціна така і для суспільних потреб ми мусимо придбати цю землю», – каже віце-мер.

Втім чиновник запевняє, що зараз тільки одна справа перебуває в суді. З іншими власниками влада доходить консенсусу. Наприклад, для суспільних потреб зараз викуповують земельні паї в Чукалівці. Таким чином розширюють кладовище.

Очільник обласного бюро технічної інвентаризації Василь Бегей пояснює, що експертна грошова оцінка земельної ділянки – суб’єктивне рішення експерта. «Такого поняття, як правильна чи неправильна оцінка, взагалі немає. Просто експерт вважає так», – каже він. Тому й буває так, що думки експертів відрізняються.

Для того, щоб займатись експертною оцінкою, треба пройти спеціальні курси при ВНЗ, з якими Держгеокадастр уклав договори. Після цього – стажування, екзамени та отримання кваліфікаційного свідоцтва експерта. Відтак новоспечений фахівець може працювати у штаті якогось підприємства або ж сам на себе, ставши підприємцем.

 Різні методи

У Франківську таких фахівців чимало. Зокрема, оцінками землі займається державне підприємство «Івано-Франківський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою». Втім зараз у нього закінчилася ліцензія на експертне оцінювання землі, тому там проводять здебільшого нормативні оцінки (для оренди, визначення земельного податку, при спадкуванні та даруванні земельних ділянок тощо).

В.о. керівника відділу нормативної та експертної оцінки земель Володимир Сеньківський розповідає, що є різні методології визначення грошової експертної оцінки. Їх – декілька. Наприклад, витратний метод враховує витрати на облаштування земельної ділянки та об’єктів на ній, підведення комунікацій і т.д. Дохідний метод передбачає, що ринкова ціна вартості дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. Однак, як зауважує пан Володимир, зараз важко спрогнозувати, скільки коштів можна буде отримати в майбутньому з ділянки, оскільки економіка дуже нестабільна.

Тому найчастіше користуються зіставним методом, при якому визначення вартості земельної ділянки відбувається на рівні цін раніше проданих земельних ділянок з урахуванням їхніх відмінностей і властивостей, що впливають на вартість. «Для цього треба знайти аналогічну ділянку, яка продавалась раніше, та зіставити їх. Ділянки мають бути схожі мінімум за трьома параметрами. Тут також застосовується коефіцієнт індексації, щоб привести ціну до теперішнього ринку», – продовжує Сеньківський.

За його словами, так склалося, що міська влада рідко коли замовляє у них оцінки земель. Все тому, що є багато приватних підприємців, які цим займаються. «Приватника важче перевірити, ніж нас. Бо в нас є договір, і скільки нам проплатили, стільки маємо прийняти, освоїти та показати. Там нема такого», – пояснює керівник відділу.

Проте визначення експертної оцінки – це ще не кінець роботи. Після цього її має перевірити рецензент – інший експерт. Він має визначити, чи розкритий повністю метод оцінювання, чи оцінка відповідає дійсності тощо. Після цього він дає свою оцінку ділянки, яка може або збігатися з тією, або ні. Якщо вони не збігатимуться, то робиться повторна грошова експертна оцінка земельної ділянки. Якщо оцінка отримає схвальний відгук, то ділянку продають за тією ціною, яку визначив фахівець.

«На одну і ту ж земельну ділянку експертну оцінку можуть робити і два-три фахівці. Це вже залежить від зацікавленості самого власника ділянки. Він може замовити оцінку в двох місцях, зіставити та вибрати кращу. Міська рада так робити не може, адже вона визначає оцінювача через «ProZorro». Там виграє той, хто запропонує дешевші й якісніші послуги. У кожного експерта своє бачення на земельну ділянку, бо є багато підводних каменів», – підкреслює пан Володимир.

Що ж до вартості оцінки земельної ділянки, то, як акцентує фахівець, вона визначається в індивідуальному порядку для кожного конкретного об’єкта.

Наталя ДЕРКЕВИЧ