Кому вигідні зміни в порядку реєстрації прав власності на нерухоме майно?

 

З 1 січня цього року в Україні по-новому реєструють права власності на нерухоме майно. Бюро технічної інвентаризації (БТІ) позбавили повноважень реєстратора. Тепер цим займаються Державна реєстраційна служба та нотаріуси. За БТІ залишили тільки проведення технічної інвентаризації.

Начальник ОКП ОБТІ Василь БЕГЕЙ

З нового року введено Єдиний державний реєстр прав власності на нерухоме майно та змінено сам порядок реєстрації нерухомості. Первинну реєстрацію прав на нерухомість проводять 2 тис. 563 реєстратори Державної реєстраційної служби України, а реєстрацію прав при посвідченні угод купівлі-продажу нерухомості, так звану вторинну реєстрацію, – 6 тис. 835 практикуючих нотаріусів. Такі зміни передбачені законом про удосконалення та спрощення процедури держреєстрації земельних ділянок та прав на нерухоме майно.

У чому сенс і користь реформи, чим владі не вгодили комунальні БТІ і чого сподіватися від цих новацій звичайним українцям?

Перш за все треба сказати, що БТІ не ліквідовано. Підприємство працює і продовжує надавати послуги з технічної інвентаризації нерухомого майна підприємствам, установам та населенню області. Ми продовжуємо виготовляти технічні паспорти на об’єкти нерухомості всіх форм власності. Зараз проводимо інвентаризацію Бурштинської ТЕЦ, «Радіозаводу», шкіл та лікарень, виробничих та адміністративних будівель, багатоквартирних та індивідуальних житлових будинків. І сьогодні тільки БТІ можуть робити ці роботи.

До 2013 року БТІ мало два основні види діяльності: це технічна інвентаризація нерухомого майна та реєстрація прав власності на нерухоме майно. Вони тісно пов’язані між собою, адже перш ніж щось реєструвати, треба визначити, що то за об’єкт, де він знаходиться, з чого складається, яка його площа, технічний стан, вартість, а вже після того реєструвати об’єкт за певним власником. Іншими словами, БТІ оформляло технічні паспорти на об’єкти нерухомості і реєструвало право власності на ці об’єкти за власниками. Оформленням же права власності, чи, якщо хочете, визначенням власника нерухомості займалися виконкоми місцевих рад (сільських, селищних, міських), нотаріуси при укладанні різного роду договорів або суди у випадку конфліктів.

Система БТІ створювалася для обліку нерухомого майна ще в 60-х роках минулого століття. Звісно, тоді ніхто не говорив про власність (все було державним), але перелік та характеристики нерухомого майна мали важливе значення для народного господарства. Сьогодні в архівах БТІ зберігаються інвентарні справи по об’єктах нерухомості не тільки з 60-х, а навіть з 30-х років. І це не просто креслення чи розрахунок площ: об’єкти нерухомості, наче живі істоти, народжуються, живуть своїм життям – добудовуються, перебудовуються, деколи змінюють адреси, і в кінці кінців гинуть – їх просто зносять, а на їх місці з’являються нові. Життя триває… От всі ці метаморфози і відображаються в інвентарних справах БТІ. А крім того, там містяться всі дозвільні документи, інформація про те, хто і коли був і є власником об’єкта. На сьогодні в архіві обласного БТІ зберігається понад 120 тисяч справ.

Але повернемося до того, з чого починали. БТІ є комунальними підприємствами, засновниками яких є відповідні громади в особі рад, в нашому випадку – обласна рада. Підприємство працює на самофінансуванні, тобто жодних коштів з бюджету ми не отримуємо, за послуги платять замовники. Якраз тут і є багато нарікань, мовляв, чому так дорого. А давайте порахуємо. Скажімо, ми отримали 100 грн. за послугу, 20 грн. у вигляді ПДВ зразу платимо в бюджет, основну долю витрат складає заробітна плата та податки на неї – це ще десь 45-55 грн., витрати на утримання приміщень, транспорту, канцтовари та комп’ютерна техніка, охорона – це ще 20 грн. З того, що залишається, платимо податок на прибуток та дивіденди в обласний бюджет, і залишається 8-10 грн. з сотні. Для повноти картини ще потрібно сказати, що вартість послуг розраховується згідно з постановою Кабінету міністрів та «Збірника норм часу» і контролюється відповідними службами.

А тепер для порівняння візьмемо новостворену Державну реєстраційну службу, послуги якої також платні. Зупинимося на структурі витрат: ПДВ державна структура не платить, заробітна плата працівників та податки з неї покриваються з бюджету, утримання приміщень, витрати на оргтехніку та канцтовари – знову ж таки з бюджету, податку на прибуток немає. Виникає резонне запитання: то куди ідуть гроші населення і як вони витрачаються, і чи стали послуги дешевшими? Адже це якраз і було головною метою реформи.

Насправді, те, що відбувається, – це централізація грошових потоків. Гроші, які сплачуються в області і дотепер частково у вигляді податків поверталися в місцевий бюджет, зараз ідуть нагору, а тоді вже розподіляються у вигляді дотації по регіонах. Так посилюється вплив центральних органів влади і зменшується значення органів місцевого самоврядування. Сьогодні таку централізацію ми бачимо у всіх сферах діяльності – і у виробництві, і у банківській сфері, і у сфері послуг. Підприємство чи установа фізично розміщена в нашій області, тут виконує роботи чи надає послуги, заробляє гроші, але  зареєстрована і платить податки в Києві чи Донецьку. От і виходить, що область неминуче стає дотаційною, при тому, що працюють наші працівники, на наших заводах та нашій сировині, з нашими фінансовими ресурсами. Чи не час шановним панам народним депутатам змінити цю ситуацію, замість того, аби випрошувати в Києві дотацію на кожну дорогу, школу, дамбу?

Разом з концентрацією фінансів відбувається і концентрація повноважень. Поступово повноваження від органів самоврядування перетікають до органів центральної влади. Проаналізуємо на прикладі якраз нашої сфери. Згідно з законом «Про місцеве самоврядування», до повноважень органів місцевого самоврядування належить питання обліку нерухомого майна. Ще до здобуття незалежності всі питання стосовно нерухомого майна перебували у віданні місцевих архітекторів, на місці видавалися будівельні паспорти, відводилися земельні ділянки, виконкоми рад приймали рішення про право власності і навіть укладали договори купівлі-продажу. БТІ весь цей час фіксувало стан та зміни в об’єктах нерухомості і реєструвало власників.

На початку 90-х при радах утворили архітектурно-будівельний контроль і так звані «міжвідомчі комісії», які видавали дозволи на будівництво, приймали будинки в експлуатацію, проводили безоплатну приватизацію квартир. Але в 2000-х з’явилася Державна інспекція архітектурно-будівельного контролю (ДАБК), яка зосередила функції видачі дозволів та прийняття об’єктів в експлуатацію. І з того часу повноваження ДАБК постійно розширюються. Місто чи район повинен тільки видати вихідні дані для будівництва, а можна чи не можна будувати, визначає ДАБК, контролює будівництво – ДАБК, приймає готовність – ДАБК. Ще кардинальніше змінює ситуацію закон «Про містобудівну діяльність» 2011 року. Визначаються види робіт, як-от реконструкція, що проводиться в будинках, чи надбудова в будинках, на які взагалі не треба ніяких дозволів від місцевих архітекторів, тільки – дозвіл ДАБК. Вводиться механізм декларування, тобто забудовник особисто стверджує, що його будівля збудована добре та готова до експлуатації. І ніхто не перевіряє! Цілковитій ідилії для будівельників заважало тільки БТІ, бо кожній здачі в експлуатацію передують обмір та видача технічного паспорта. Кожному переходу права власності передує довідка про стан об’єкта. І кожна власність реєструється в БТІ.

Очевидно, що в країні є потужне будівельне лоббі, яке хоче звести нанівець вплив та контроль з боку місцевої влади на сферу будівництва. От тільки хто буде нести відповідальність за вигляд наших сіл та міст, за стан об’єктів нерухомості та за можливі аварійні ситуації?

Що ж зараз відбувається з підприємствами БТІ?

З 01 січня 2013 року повноваження реєстрації права власності від БТІ перейшли до Державної реєстраційної служби та нотаріусів. І не тільки від БТІ. Держава забрала і від виконкомів місцевих рад повноваження з оформлення прав власності. Знову централізація. Тепер населені пункти не будуть мати жодної інформації про те, що відбувається з нерухомістю на їхній території. Залишається лише БТІ, яке має повну інформацію про технічний стан будинків та споруд.

Для завершення «реформи» необхідно зруйнувати ще й цей механізм. Для цього під виглядом демонополізації сфери інвентаризації нерухомого майна вводиться механізм ліцензування діяльності. Тобто отримуй ліцензію – і «малюй» технічні паспорти на будинки…

Технічний паспорт – це єдиний документ, що характеризує об’єкт нерухомості. Ніхто його не скасовував, а в деяких країнах Європи він взагалі є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа. Чомусь нікому не спадає на думку скасувати техпаспорт для автомобілів чи паспорт громадянина України… От тільки характеристик нерухомості чомусь нікому не треба. А як укладати правочини, як платити податки, як розраховувати норми забезпеченості житлом, ставити на квартирну чергу, призначати субсидії? Нерухомість постійно змінюється, добудовується, перебудовується. З двокімнатної квартири запросто може постати однокімнатна лише за рахунок демонтажу однієї стіни… Або до житлового будинку площею 50 м. кв. добудовуємо ще 150 м. кв., але то нічого: ми ж маємо старий техпаспорт, для чого новий…

Тепер про штрафи та дозволи. Дозволи видавали виконкоми чи ДАБК, приймала в експлуатацію та штрафні санкції накладала ДАБК. А що ж тоді роблять БТІ? Як фотографи, фіксують поточний стан нерухомості, заносять ці зміни в свої архівні матеріали та технічні паспорти, а при виявленні змін, які зроблені без відповідних дозволів, інформують про це органи місцевого самоврядування або ДАБК.

Фактично БТІ виконували функції ДАБК та органів місцевого самоврядування в питанні контролю будівництва. При проведенні інвентаризації перевіряються проектні та дозвільні документи та відповідність збудованої будівлі цим документам. Адже не секрет, що в нашій країні багато об’єктів будується з відхиленням від проектів та дозволів або взагалі самовільно. І якщо для новобудов чи добудов існує хоча б якась можливість візуально побачити ці зміни, то те, що відбувається в середині будинків чи квартир, ніхто не бачить взагалі. От і ламаються несучі конструкції, приєднуються балкони до кухонь та кімнат, переносяться санвузли та газові прилади, пробиваються перекриття…

Працювала унікальна саморегулююча система: в момент переходу права власності проводилося обстеження квартири чи будинку, виявлені зміни (добудови, перепланування) фіксувалися в технічному паспорті, якщо зміни були зроблені без дозволів, БТІ робили відповідні позначки та інформували про виявлене порушення ДАБК. Нотаріуси бачили фактичний стан нерухомості і відмовляли в посвідченні договорів у випадку самовільного перепланування. Покупець був захищений від придбання нерухомості, що збудована чи перебудована з порушеннями.

Нові ж правила не вимагають обов’язкового обстеження при переході права власності, тому є ризик купити житло, яке не відповідає будівельним нормам або реконструйоване з порушеннями. І у випадку якихось, не дай Боже, аварій відповідальність за експлуатацію повністю лягає на покупця, або ж, якщо покупець зможе довести в суді, що реконструкція проведена до укладання договору купівлі-продажу, на нотаріуса, який посвідчив договір по об’єкту, що фактично не відповідав прописаним в документі характеристикам.

Тепер про ліцензування.

БТІ виготовляє технічні паспорти на об’єкти нерухомості перед їх здачею в експлуатацію, в тому числі і на багатоквартирні будинки, які будуються з метою продажу квартир. Але нічого не заважає забудівнику сертифікувати свого спеціаліста і самому інвентаризувати свої квартири. Тобто забудівник сам будує, сам перевіряє відповідність проекту та дозвільним документам, сам підраховує площі та виготовляє технічні паспорти і сам декларує готовність до експлуатації. Інформація про технічні характеристики в архів БТІ не надходить. Право власності на куплену квартиру оформляє реєстраційна служба. От тепер картина повна. Орган місцевого самоврядування від будівництва усунутий повністю. І немає жодної інформації про новозбудований будинок. І ніякого контролю. Клас. Ціль досягнута. От тільки де тут інтереси й безпека покупців?

Для чого ж тоді проводити реформи, які не мають на меті ні здешевлення, ні спрощення документообігу, ні відкритості, ні захищеності?

На сьогодні маховик змін запущено. Проблеми, які вони породжують, планують вирішувати в ручному режимі. Нотаріуси вже перестраховуються від ризиків і піднімають ціни на свої послуги. Глава Держслужби з питань регуляторної політики Михайло Бродський з телеекрана заявляє: «Якщо нотаріуси не будуть реєструвати, кажіть нам. Ми позбавимо їх ліцензії». І всі мовчать. Створюють видимість успішної «реформи».

На сьогодні по деяких районах області ще не зроблено жодної реєстрації. Добре, що люди поки що святкують… А далі?

 

Василь БЕГЕЙ,

начальник ОКП “Івано-Франківське ОБТІ”