За чий кошт і кому Кабмін допоможе будувати?

Єгор СОБОЛЄВ, бюро журналістських розслідувань «Свідомо», для «Галицького кореспондента»

З`явився сенс піти до міськвиконкому та зайняти чергу на отримання житла. Ні, СРСР не повертається. Зате відомо, що саме черговикам мають запропонувати нову державну програму забезпечення житлом. Вона може відкрити доступ до гривневих кредитів – дешевших, ніж на ринку. Правда, є кілька серйозних «але»…

Як уряд збирається допомагати?

«Продовжую сподіватися, що ці кошти будуть в межах 10 днів. Перший мільярд», – з надією на підтримку сказав журналістам минулого вівторка керівник міністерства регіонального будівництва України Василь Куйбіда.
Йдеться про гроші на добудову будинків, які готові на 70 і більше відсотків і… стоять. 25 грудня минулого року на пропозицію уряду усі парламентські сили – Блок Юлії Тимошенко, «Наша Україна-Народна Самооборона», Блок Литвина, Партія регіонів та Компартія – натиснули кнопки за відповідний «антикризовий» закон – профінансувати завершення цих будинків.
Першочергове право купити квартири в них закріплено за тими, хто стоїть у черзі «на поліпшення житлових умов». Через Державну іпотечну компанію та уповноважені банки таким людям мають надаватися гривневі кредити.
 
Для чого уряд збирається допомагати?

«Я тут 34 роки працюю, такого ніколи не було», – перший заступник Куйбіди Анатолій Беркута кидає на стіл дані про обсяги будівництва. – За січень-лютий – мінус 57% порівняно з минулим роком!»     
«Там нас чекають. Там є гроші і величезний обсяг робіт», – у просторій світлій залі поверхом вище кабінету Беркути київський забудовник Лев Парцхаладзе переконує колег їхати… до Іраку. Зруйнована країна має гроші, але не має будівельників, а українські спеціалісти там мають чудову репутацію, переконує доповідач. Українські спеціалісти – члени колегії при Міністерстві будівництва – слухають похмуро, але уважно. Роботи не стало, грошей більше не дають, а у багатьох – включно з Парцхаладзе – валютні борги, які треба зараз повертати.
Ці солідні чоловіки у дорогих костюмах і є головними лобістами ідеї, що в умовах кризи саме держава має дати гроші на будівництво.
Для сторонніх вух у них два головних аргументи. Перший – будівництво реанімує низку інших галузей. Навіть споживання горілки та фіранок зростає, – уточнює Беркута. Другий – в країні зупинено зведення сотень будинків з проданими квартирами, «це сотні потенційних «Еліта-центрів», «це соціальний вибух». Учасники зустрічей з Юлією Тимошенко стверджують, що цей аргумент подіяв на неї найбільше.

Яка вигода людям?

Насамперед, Мінрегіонбуд вказує на тих, хто у цих недобудовах купив квартиру. Їхня кількість не порахована. Але безперечно, вони у пастці. Один із керівників міністерства розповів про знайому, яка взяла валютний кредит, зараз, як він висловився, «щомісяця відносить до банку норкову шубу», а квартири не має.
Також Мінрегіонбуд сподівається порадувати людей, які вирішать купити житло у недобудовах. Міністерство оголосило, що кредити не виділятимуться на покупку квартир за ціною вище 8 тис. грн. у Києві, 7,5 тис. грн. у Київській області, 6 тис. грн. в обласних центрах, 5 тис. грн. в інших населених пунктах за 1 кв. м.
Це нижче докризових цін у більшості будинків. Фактично, ті, хто купить зараз, сплатять менше тих, хто купив раніше квартири в тому самому недобудованому будинку. Роками це було навпаки. В уряді обговорювали це і вирішили не втручатися.
«Таке життя», – каже Куйбіда. «Пам’ятаєте Карцева? Вчора були раки по п’ять – великі, сьогодні по три, але маленькі. Скажімо, я одружився двадцять років тому. Сьогодні йдуть гарні дівчата, так що – я маю вважати, що я себе ошукав? Ну, життя таке».
Нарешті, Мінрегіонбуд вказує, що відсотки за кредитами на такі квартири будуть обмежуватися. Вони дорівнюватимуть обліковій ставці Національного банку України плюс 2% річних уповноваженому банку і 0,5% річних Державній іпотечній компаній. На сьогодні разом це 14,5%. Багато банків пропонують зараз удвічі більше за депозитами, не кажучи вже про кредити.
Один урядовець на умовах анонімності підказав ще один важливий аргумент. «Рано чи пізно уряд змусить НБУ друкувати гроші, тоді буде інфляція і такий кредит можна буде погасити однією зарплатою».
Гіперінфляція, якщо вона, не дай Боже, буде, справді допоможе повернути такі кредити, хоча одночасно зробить жебраками більшість із нас.
Але, окрім спроможності платити по кредиту, нехай і дешевшому за ринкові, потенційні учасники програми мають замислитися над питанням: «А чи будуть такі будинки добудовані насправді?».

Які ризики?

 

Цю програму з самого початку розробляли забудовники. Навіть грудневий закон фактично був підготовлений ними. Це легко перевірити, порівнявши підписаний Віктором Ющенком текст з варіантом, який подавала до Мінрегіонбуду Українська будівельна асоціація, що об’єднує великих забудовників:

Як видно, забудовники навіть погоджувалися на меншу рентабельність, ніж врешті-решт ухвалив парламент.
Саме забудовники склали кістяк групи, яка при уряді вирішувала, як буде втілюватися програма. Володимир Поляченко, Юрій Сербін, Ігор Лисов, Олег Маліч, за свідченнями інших членів групи, були серед найактивніших учасників. Усі четверо є депутатами і екс-менеджерами, власниками чи ж родичами власників великих будівельних компаній. Нашоукраїнець Володимир Поляченко пов’язаний з Київміськбудом, бютівців Юрія Сербіна і Олега Маліча асоціюють відповідно з Екобудом і «Київською пересуваною механізованою колоною-2», регіонал Ігор Лисов має стосунок до «Ліко-холдингу».
Втім, нічого страшного й поганого у тому, що для розробки програми допомоги будівництву залучили забудовників, немає. Але, за свідченням учасників, у роботі групи при уряді не брали участі представники інших сторін (хоча це передбачено правилами ухвалення урядових рішень). Наприклад, людей, які придбали квартири в недобудовах.
Складена з урядовців та забудовників група підготувала закон, урядові постанови, накази Мінрегіонбуду, але не розробила ключової для людей гарантії.
Що ці будинки обов’язково  будуть добудовані, а якщо ні – людям гарантовано компенсують всі втрати.
Про це – ні слова в жодному документі. Навпаки, грудневим законом заборонено вимагати у забудовника кошти, якщо він затримує здачу будинку менше, ніж на півтора роки.
«Недобросовісним засновникам забудовника надається 18 місяців для виведення коштів з проекту та доведення компанії-забудовника до банкрутства», – написала у коментарі до цієї норми юрист Наталія Доценко-Білоус, яка спеціалізується на цій галузі.
Ми поцікавилися в міністра, які гарантії для людей, що вирішать купити квартири у цих будинках, що недобудови точно будуть добудовані?
–Компанії, які будуть допущені у цю програму, гарантують добудову своїх будинків, – відказав пан Куйбіда.
–А якщо вони обмануть?
–Вони будуть відповідати перед державою і громадянином, – абстрактно запевнив міністр.
Коли ми запитали про це ж в одного з ідеологів програми, він чесно зізнався: «Не знаю. Я ще не придумав. Буду думати».

Звідки гроші?

Є ще одна обставина, яка може зробити програму нездійсненною. Забудовники розробили, уряд запропонував, парламент конституційною більшістю схвалив, але грошей немає. І ніхто не збирається скорочувати інші державні видатки, щоб вкласти ці гроші в будівництво. Усі хочуть, щоб їх надрукував НБУ (як ви зрозуміли, навіть усвідомлюючи, що це може призвести до гіперінфляції). Щоб центробанк не пручався, просять для початку 1 млрд. грн. (усього будинки з готовністю 70% і вище потребують вкладення 7 млрд. грн.).
«У Президента була нарада. Президент сказав – мільярд віддати. Стельмах погодився», – розповів один з учасників зустрічі.
Ось як прокоментували підсумки наради в НБУ. «Дійсно, була розмова у Президента, дійсно, Нацбанк готовий дати, але під що?», – запитав від імені центрального банку Сергій Круглик, директор департаменту зовнішньоекономічних зв’язків та зв’язків з громадськістю НБУ. – Повинна бути програма залучення реальних довгострокових коштів, а не так, що великі будівельники, які отримували 1000% прибутків, захотіли грошей від держави. Видати гроші і взяти збитки собі? Як дати, кому дати, під що дати?».

Де є недобудови?

У 2009 році, згідно із законом, держава мала б профінансувати добудову житлових споруд з 70%-вим ступенем готовності. Загальні витрати по кошторису станом на березень 2009 року – 7, 387 млрд. грн. На Франківщині забудівники просять допомогти в добудові 20 об’єктів на суму 105,6 млн. грн. Більшість недобудов розміщені в обласному центрі та селах Івано-Франківської міської ради чи сусідніх. Серед претендентів на державну підтримку – і відомі компанії, як «Екстім», «Івано-Франківськміськбуд» чи «Новекс-дім», так і менш «розкручені». Цікаво, що низки потужних місцевих будівельників у списку немає.
В кожному разі, чи надійдуть кошти, не впевнені навіть забудовники. Крім того, навіть якщо НБУ надрукує мільярд, цих грошей буде в сім разів менше, ніж просять компанії по всій Україні. Тому уряд планує вибирати недобудови для фінансування за наступними критеріями:
-кількість населення в області;
-кількість людей у черзі;
-кількість недобудованих будинків.
Окрім того, буде враховуватися те, хто запропонує найменшу ціну на житло; скільки людей вже купили квартири у недобудові і скільки серед них працівників державних установ.
Останній фактор, що може стати вирішальним, – якому забудовнику повірить банк, через який надаватимуться гроші.

Коментар до теми:

Костянтин Бородайко, директор ТОВ «Гаразд Україна»:

На жаль, передбачені урядом на реалізацію цього закону кошти не дають можливості врятувати і 5% від об’єму недобудов в Україні. Проблема – і в браку самих ресурсів, і в недосконалих механізмах виділення коштів.
По-перше, основна вимога до компаній для отримання цих грошей – це робота через Фонд фінансування будівництва. Але, наскільки мені відомо, через Фонди в Україні працювали до 5% компаній, ще 3% – через облігаційні схеми, решта – через такі «хитрульки», як договори про придбання попереднього права на житло. До речі, людям, які сподівалися саме через такі договори придбати квартири, у разі невиконання забудівником зобов’язань буде вкрай важко відстояти свої права і гроші, навіть в судах. Натомість, у Фондів є чимало запобіжників від недобросовісного забудівника. Наголошую: більшість компаній просто не зможуть виконати вимог для державної підтримки.
По-друге, грошей нема. Не думаю, що уряд знайде потрібні кошти. Не буде їх ні в державному, ні в місцевих бюджетах. Навіть якщо відшукають 10% від необхідної суми, то це не означає, що знайдуть решту 90%. За моєю інформацією, на Франківщину цього року мають виділити 90 млн. З міськвиконкому і ОДА зверталися до Асоціації з пропозицією надати список недобудов зі ступенем готовності 70% і вище. Деякі забудівники вирішили скористатися можливістю. «Гаразд Україна» відмовився. Як і багато інших компаній. Справа в тому, що підприємці остерігаються грати з державою в такі азартні ігри. До того ж, держава планує викуповувати недобудоване житло за ціною, нижчою від собівартості. Самі розумієте, що поки отримаєш ці гроші, дуже ймовірно, що доведеться частину з них витратити, скажімо так, на неофіційні статті: наші чиновники знайдуть спосіб покращити свій матеріальний стан. Та й коли ці кошти взагалі надійдуть, невідомо.
Тому, думаю, хто довів будову до 70%, знайде ресурс, щоб завершити. На щастя, франківські забудівники не брали позики на житлове будівництво, їх не так тиснуть кредитні зобов’язання, як багато компаній у столиці. Правда, що жоден забудівник у Франківську не будував і з власних коштів, виключно за рахунок залучених від населення. Але питання – у ефективності використання цього ресурсу. Ми, наприклад, ніколи не починали будову, не продавши 40% квартир. А компанії, які на ринок зайшли недавно, взяли великі проекти, а продати зуміли по 2-3 квартири на під’їзд, потрапили в дуже важке становище. Так, можливі в Україні і численні банкрутства, і кримінальні справи, і соціальний вибух. Думаю, вистоять лише ті, які мають запас готових непроданих квартир, певний резерв міцності, які грамотно оптимізують витрати і зуміють зберегти стосунки з клієнтами. Бо найбільше, чого я боюся, – що люди просто перестануть платити за вже укладеними угодами.
Є в законі і певні позитивні сторони. Він захищає компанії від ризику дострокового розриву угоди з ініціативи клієнта, від сплати штрафів і компенсацій за несвоєчасне введення будинку в експлуатацію (допускається спізнення на 18 місяців), від сплати пайової участі в місцеві бюджети на розвиток інженерних і транспортних мереж. Так, я згоден, це безвідсотковий кредит за рахунок населення. Але в даних умовах це правильно. А щодо місцевих виплат до так званого фонду розвитку міста, це давно пора припинити. Хоча б тому, що жодного ефекту ми не бачимо. Давали грошима, квартирами, а черга на житло все одно не просунулася! Все якось йшло в одні ворота…

Борис Кушнірук, економіст:

Такої зухвалої суміші неграмотності та лобізму інтересів власників будівельних компаній я давно вже не бачив. Усі свої проблеми вони нахабно збираються розв’язати за рахунок держави, місцевих громад і пересічних громадян, які інвестували кошти в будівництво житла, до того ж, узявши іпотечні кредити й потрапивши в складне фінансове становище — унаслідок не так світової кризи, як економічного невігластва, популізму та корупції урядовців і центробанку країни.
Громадяни обурюються, що банки відмовляються розривати депозитні угоди до моменту завершення строків їх дії. Так от тепер будівельні компанії, незважаючи на взяті на себе зобов’язання щодо будівництва житла, взагалі можуть не виконувати їх перед тими, у яких залучили кошти.
У пункті 4 статті 3 цього закону прямо вказано, що до 1 січня 2012 року фізичні та юридичні особи не можуть розривати угоди з будівельними організаціями, навіть якщо ті не виконують своїх зобов’язань. Але якщо й удалося розірвати таку угоду, то отримати свої гроші можна лише «після наступної реалізації такого об’єкта (частини об`єкта) житлового будівництва». Якщо ж продати його не вдається, то й гроші, відповідно, ви не отримаєте. А щоб ви особливо не метушилися, передбачено положення, за яким «нарахування та виплата забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється».
Такий от безпроцентний кредит щонайменше на 18 місяців держава надала власникам будівельних компаній. Правда, не за свій рахунок, а за рахунок тих, хто мав дурість повірити, що в нас у разі невиконання будівельною компанією своїх зобов’язань держава захищатиме їхні права, а не того, хто їх фактично обікрав.
 
(Повний текст коментарів Бориса Кушнірука до Закону Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва читайте на www. unian.net/ukr/news/news-303311.html)