Замість охайного і затишного помешкання – смердюча халупа. Будьте обережні з тим, кому здаєте в оренду своє житло. У чорному списку франківських ріелторів уже понад пів сотні недобросовісних квартирантів.

Знищили все

Три місяці тому франківка Діана Коваль здала свою двокімнатну квартиру в спальному районі двом молодим хлопцям. Юнаки не викликали жодної підозри: займаються спортом, виховані, без проблем підписали договір.

А минулого тижня Діані зателефонував голова ОСББ повідомити, що вкотре сусіди скаржаться на її шумних квартирантів і цього разу хочуть викликати поліцію.

Жінка приїхала одразу і вже з порога жахнулася – застала прокурену і «вбиту» квартиру. В одній кімнаті поселили собаку, який, вочевидь, регулярно мочився на паркет – підлога почала гнити. Шпалери відірвані, меблі пошарпані, унітаз загиджений. Вхідні двері наполовину розкручені, а замок узагалі зняли. З одного боку полотна дверей немає. По всій хаті переповнені пакети зі сміттям, порожні пляшки від пива і горілки. У каструлі з кашею – цвіль. Карниз обірваний, а штору почепили на цвяхи. Вікна на балконі вибиті. 

Хлопці поводилися агресивно, почали погрожувати, знімати Діану на камеру, кудись телефонувати, кликати якихось людей, які «мали з нею розібратися», тому господині довелося викликати поліцію. Поліціанти зафіксували все, склали протокол і поїхали. Квартиранти забрали свої речі і пішли.

Діана залишилася в розтрощеній квартирі, яку ще й не могла закрити, бо ж не було замка. Аж посеред ночі вдалося вирішити проблему з дверима. До того ж, виявилося, що молодики взагалі не сплачували комунальні платежі, тож борг утворився чималий, тим паче опалення – централізоване. Помешкання розбите вщент, потребує капітального ремонту.

Наступного дня жінці почали надходити повідомлення від одного з квартирантів з пропозицією зустрітися. Діана, звісно ж, остерігалася бачитися з неадекватними молодиками, тому сказала, що все можна з’ясувати в телефонному режимі. Хлопці категорично відмовилися і знову агресивно почали тиснути, мовляв, «ви ж не платили податки за здачу квартири». Наразі Діана налаштована рішуче – вона звертатиметься до суду.

Шукай вітра в полі

В Івано-Франківську на ринку нерухомості відносини між орендарем і орендодавцем часто будуються виключно на довірі, а ще власники помешкання поводяться аж надто безпечно. Орендар часто цим зловживає, адже його ризики коливаються лише в межах місячної орендної плати. Зазвичай господар квартири бере оплату за місяць наперед, але не завжди цієї суми достатньо, аби перекрити збитки, завдані недобросовісним наймачем. Траплялися випадки, коли орендар із фальшивим паспортом виносив із помешкання усе цінне. А потім шукай вітра в полі.

Часто наймач суттєво затримує виплату орендної плати, апелюючи до жалості, мовляв, у родині сталася біда (хтось захворів, помер тощо). І зрештою втікає з орендованої хати, так і не заплативши ні копійки.

Ріелторка Діана Ошуст пригадує випадок, коли охайна, вихована дівчина хотіла винайняти квартиру в новобудові, помешкання було в ідеальному стані – перша здача, меблі – нові, просто з магазину. Вона казала, що мешкатиме з коханим, що обоє без шкідливих звичок, ба більше – завзяті адепти здорового способу життя. Під час огляду не раз повторила, мовляв, обов’язково ще прибере перед заселенням, хоча квартира просто сяяла чистотою – там ще ніхто не жив, все щойно вимите після ремонту. Словом, нема до чого придертися.

Протягом року все було ідеально: винаймачка вчасно надсилала господині показники лічильника, переказувала оплату. До того ж, власниця мешкала в тому самому під’їзді, від сусідів ніяких скарг не надходило, тому навіть підозри жодної не закралося – цілковито довіряла орендарці, за весь рік так жодного разу й не зайшла глянути на стан помешкання. 

Якби молода пара не розірвала стосунки, хтозна, що б лишилося від тієї квартири. Коли хлопець віддавав господині ключі, вона нарешті увійшла до помешкання і оніміла – воно було розгромлене. За тиждень інтенсивного прибирання власниця не змогла все відмити, замовила послуги клінінгової компанії, ті ледве впоралися. Потім ще тиждень кварцували оселю – квартиранти курили там всюди, натяжні стелі від того стали аж помаранчеві, те саме і з плиткою у ванній. Стіни і меблі – в плямах. Розетки – вирвані. Все липке і масне, навіть порохотяг. Хлопець виявився відповідальним і оплатив ремонт.

Серед орендодавців є і багато стереотипів, які, як доводить практика, часто безпідставні. Наприклад, не хочуть здавати квартиру хлопцям чи парам із дітьми або тваринами. Але насправді тут потрібен індивідуальний підхід, бо дуже багато дівчат залишають після себе не помешкання, а свинарник, та й дебоширять так, що багатьом хлопцям фору дадуть. Щодо дітей, то в багатьох сім’ях уже змалку знають, що таке охайність і порядок.

Те саме стосується й іноземців, адже чимало власників житла категорично не хочуть мати справу з ними. Звісно, є історії, коли іноземці так інтенсивно курять кальян, що аж стіни жовтіють. Також бувало, що сусіди скаржились на нестерпні запахи, які доносилися з квартири, де мешкали іноземці. Страви національної кухні жителів арабських країн, Індії, В’єтнаму мають свої особливості, наприклад, величезна кількість різноманітних спецій або смажений оселедець створюють «аромат», який для більшості українців огидний. Але загалом іноземці можуть бути настільки ж недобросовісними чи, навпаки, порядними квартирантами, як і українці.

Чорний список існує

Аби убезпечити себе, орендодавцю найперше необхідно переглянути і зняти ксерокопії паспорта наймача. Як правило, власники помешкання з самого початку беруть подвійну орендну плату: за перший і останній місяць проживання. Експертка з нерухомості Уляна Руда наголошує, що дуже важливо взяти і гарантійну суму в розмірі місячної орендної плати. Така страхова сума потрібна для відшкодування можливих збитків на випадок, якщо орендар накиває п’ятами і залишить після себе пошкоджене майно і неоплачені комунальні послуги.

«Оплату комунальних послуг орендодавець мусить постійно контролювати, найкраще, якщо він самостійно буде вносити гроші на відповідні рахунки, – додає Діана Ошуст. – Також важливо, щоб господар бодай у перші кілька місяців час від часу приходив глянути, чи все гаразд із помешканням. І, звісно ж, краще шукати квартирантів через ріелторів, але тих, які надійні. Звісно, це не дає стовідсоткової гарантії, але, однозначно, це додатковий захід безпеки. Так, івано-франківські ріелтори мають в електронній базі спільний чорний список, куди вносять імена і фото недобросовісних квартирантів, з якими довелося стикнутися. Зараз там близько пів сотні порушників».

Головне – договір

У західноєвропейських країнах відносини між орендодавцем і орендарем житла здебільшого контролюються державою. В Україні ситуація інша: більшість таких операцій перебуває у тіні.

Сторони укладають між собою прості письмові договори, про які зазвичай відомо тільки їм. Нотаріальне посвідчення таких договорів, згідно із законом, є необов’язкове, а тому непопулярне. Адже тоді їм довелося б додатково сплатити нотаріальні послуги, крім того, нотаріус зобов’язаний буде повідомити податкову інспекцію.

Тому про існування таких договорів, а також про наявність податкових зобов’язань орендодавця стає відомо виключно у випадку виникнення спорів між сторонами. У такому разі або орендодавець, або орендар звертаються за захистом своїх прав до суду і змушені посилатися при цьому на укладений договір.

Як запевняє адвокат Андрій Романюк, звичайний договір оренди житлового приміщення, укладений у письмовій формі, має не меншу юридичну силу, ніж договір, посвідчений нотаріально. Проте важливо правильно укласти його, відобразивши всі істотні умови правовідносин. Тому бажано, щоб зі змістом договору перед його укладенням ознайомився юрист.

Чим ретельніше у договорі будуть прописані всі деталі, тим більше шансів у сторін уникнути проблем протягом усього терміну оренди. У договорі необхідно вказати інформацію про сторін договору, зазначити характеристики житла, яке передається у найм, його адресу, термін оренди, розмір і порядок внесення орендної плати, відповідального за оплату комунальних послуг, наявність у наймача права на передачу житла у піднайм і т.д. Особливу увагу слід приділити умовам, за яких відбувається дострокове розірвання договору. При укладенні договору важливо скласти акт приймання-передачі, де слід зафіксувати стан житла, яке передається у найм, з детальним зазначенням недоліків, важливо також зробити фотографії.

У разі виявлення пошкоджень майна під час дії договору або при поверненні житла орендодавцю найперше слід запросити комісію з ОСББ, ЖЕКу чи іншої незалежної організації, яка обслуговує будинки і прибудинкові території. Комісія фіксує пошкодження в помешканні, а далі експерт-оцінювач визначає вартість завданих збитків, що і буде підставою для звернення до суду з вимогою про відшкодування збитків.

Наталя МОСТОВА